Mua nhà tại Hoa Kỳ, người Việt phải thực hiện đóng thuế thế nào?

Đối với người Hoa Kỳ, mua nhà có thể là một việc thực sự khó khăn và đau đầu. Đối với những nhà đầu tư BĐS ngoại quốc, việc tìm mua BĐS tại quốc gia này có thể còn khó khăn hơn nhiều. Tuy nhiên, với những cơ hội kinh tế cùng mức lãi suất thấp của Hoa Kỳ, đầu tư BĐS có lẽ lại là khoản đầu tư “béo bở” đối với người nước ngoài, trong đó, có cả người Việt Nam.

10:12 06/12/2024

Theo Hiệp hội Chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ (NAR), những người ngoại quốc đã “rót” vào thị trường BĐS nước này số tiền lên tới 68,2 tỷ USD chỉ trong khoảng thời gian từ tháng 3/2012 đến tháng 3/2013, trên cả 50 bang. Từ tháng 4/2014 đến tháng 3/2016, con số này đã tăng lên là 104 tỷ USD. Lượng tiền đó đóng góp hơn 6% trên tổng lượng tiền trong tất cả giao dịch BĐS của Hoa Kỳ và đến nay, con số này đã tăng lên gấp nhiều lần.

Những người mua BĐS ngoại quốc tại Hoa Kỳ, từ trước tới nay, chủ yếu đến từ 5 quốc gia là Canada, Trung quốc, Mexico, Ấn Độ và Anh Quốc. Nhiều người trong số họ cho rằng đầu tư BĐS Hoa Kỳ là một khoản đầu tư an toàn và có lời. Năm 2017, Việt Nam bất ngờ cũng lọt vào danh sách những quốc gia có số lượng tiền đổ vào thị trường BĐS Hoa Kỳ lớn nhất thế giới.

Các vấn đề liên quan đến tài chính

Luật pháp nước này cho phép người ngoại quốc mua và sở hữu BĐS tại Hoa Kỳ dưới các hình thức như cá nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, tập đoàn và công ty. Hiện nay, việc đứng tên sở hữu cá nhân cho một khối BĐS tại Mỹ sẽ bị đánh thuế khoảng 15% giá trị, nếu mua với tên của một tập đoàn hay công ty thì mức thuế phải trả còn tăng lên nhiều, khoảng 35%. Do đó, việc mua BĐS theo hình thức cá nhân hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn sẽ là khả thi hơn đối với những nhà đầu tư ngoại quốc vì nó chỉ được tính mức thuế 15% như với cá nhân.

Những người không có quốc tịch Hoa Kỳ, họ vẫn có quyền vay tiền để mua một khối BĐS trên đất Mỹ. Những người cho vay (ngân hàng) sẽ cho những nhà đầu tư ngoại quốc vay số tiền lên đến 50% giá trị của BĐS, trong trường hợp người mua không có đủ số tiền hoặc gặp khó khăn trong việc chuyển khoản trực tiếp hợp pháp từ quốc gia của mình.

Tuy nhiên, việc cho vay này cũng đi kèm với một số điều kiện cơ bản cần phải được đáp ứng như người mua phải có một tài khoản với khoảng 100 nghìn USD trong đó tại một ngân hàng tư nhân đang hoạt động tại Mỹ. Ngoài ra, việc vay tiền này cũng được đánh thuế rõ ràng. Ở New York, thuế vay là khoảng 2.8% khoản vay, tức là nếu vay 1 triệu USD, mức thuế là 28 nghìn USD.

Thực tế, mức lãi suất này cao hơn so với mức lãi suất mà người Mỹ phải trả khi mua BĐS tại Mỹ. Mặt khác, số tiền đặt trước của người mua ngoại quốc cũng cao hơn, thường rơi vào khoảng 40 – 50% tổng giá trị khối BĐS.

Mọi giao dịch bằng tiền mặt đều được chấp nhận, tuy nhiên, luật Hoa Kỳ quy định rằng các giao dịch trên 10 nghìn USD phải được báo cáo với chính quyền liên bang. Báo cáo này phải bao gồm thông tin những người liên quan đến giao dịch (người mua, đơn vị môi giới, người được ủy quyền trước tòa – luật sư và tên những công ty có liên quan). Chính quyền muốn biết làm cách nào mà người mua ngoại quốc kiếm tiền và liệu nó có hợp pháp hay không.

Bên cạnh đó, người mua BĐS ngoại quốc tại Hoa Kỳ cũng cần phải biết rằng chính phủ nước này không cho người nước ngoài bất kì quyền nào, kể cả quyền cư trú hợp pháp. Do đó, người mua ngoại quốc không thể ở lại lâu hơn so với thời hạn visa cho phép.

Thuế cho người nước ngoài mua BĐS tại Mỹ

Thuế là điều quan trọng cần chú ý trong bất kỳ giao dịch BĐS nào, thật không may, thuế có thể sẽ phức tạp hơn trong những giao dịch có sự tham gia của người nước ngoài. Điều này được lý giải là do sẽ có nhiều hơn luật thuế của một quốc gia can thiệp vào vấn đến này.

Những luật này ở Hoa Kỳ yêu cầu việc nộp thuế một cách rõ ràng, số tiền thuế phải được chia ra, ở quốc gia của người mua ngoại quốc một phần và phần còn lại phải được chi trả ở Mỹ. Cũng như vậy, tỷ lệ thuế giữa các quốc gia rất đa dạng.

Một điều lưu ý là người mua ngoại quốc, nếu họ đặt cọc 40 – 50% tổng giá trị khối BĐS muốn mua thì có thể sẽ được miễn đóng thuế thu nhập khi cho thuê nó trong vòng 10 đến 15 năm đầu. Điều này là do những loại phụ phí của chính phủ Hoa Kỳ cho phép người đóng thuế được khấu trừ thuế thu nhập khi được cho thuê. Các phụ phí đó sẽ làm tăng thêm tổng giá trị giao dịch khoảng từ 1 – 2.25%. Chẳng hạn, một ngôi nhà 300 nghìn USD thì mức phụ phí sẽ rơi vào khoảng 3 đến 6.75 nghìn USD.

Khi bán lại khối tài sản, người ngoại quốc luôn phải chịu khoản tăng thuế. Do đó, khoảng 10% giá bán của khối BĐS sẽ bị khấu trừ bởi Dịch vụ doanh thu quốc nội Hoa Kỳ (IRS).

Dù các điều kiện trên có vẻ sẽ gây khó dễ cho người mua ngoại quốc BĐS tại Hoa Kỳ, nhưng đầu tư vào thị trường nhà đất tại Mỹ vẫn là một trong những khoản đầu tư an toàn và lợi ích nhất cho đến thời điểm hiện tại.