Tại sao nhà ở Mỹ là tài sản còn ở Nhật Bản thì lại chẳng khác gì hàng tiêu dùng?

“Tại Mỹ, căn nhà được xem như một loại tài sản (Asset) thì ở Nhật Bản, chúng chẳng khác gì một dạng sản phẩm tiêu dùng (Consumer Good)”, chuyên gia nghiên cứu Tsubasa Fujiwara của Viện Daiwa nhận định.

05:01 30/09/2024

Theo tờ Nikkei Asian Review, dư nợ cho vay thế chấp bất động sản tại Nhật Bản tiếp tục tăng cao tới 220 nghìn tỷ Yên, tương đương 1,5 nghìn tỷ USD tính đến cuối tháng 6/2022 nhưng giá trị tài sản của các ngôi nhà thì lại trì trệ, điều trái ngược hẳn với mảng bất động sản của Mỹ khi giá trị căn nhà tăng nhanh hơn số nợ thế chấp.

“Tại Mỹ, căn nhà được xem như một loại tài sản (Asset) thì ở Nhật Bản, chúng chẳng khác gì một dạng sản phẩm tiêu dùng (Consumer Good)”, chuyên gia nghiên cứu Tsubasa Fujiwara của Viện Daiwa nhận định, qua đó ám chỉ những căn nhà tại Nhật Bản càng để lâu có khi lại càng...mất giá vì lạm phát.

Số liệu chính thức của chính phủ Nhật Bản cho thấy giá trị các căn nhà ở đây đã giảm theo từng năm tính đến cuối năm 2020. Trái ngược lại ở Mỹ, dù lượng vay thế chấp bất động sản cũng tăng mạnh, đạt 12 nghìn tỷ USD tính đến cuối tháng 6/2022 nhưng giá trị các căn nhà cũng tăng theo.

Tờ Nikkei cho biết các căn nhà đang được sử dụng-nhà cũ chiếm đến 80% thị trường giao dịch bất động sản tại Mỹ, nơi giá trị ngôi nhà được tăng lên nếu được cải tạo lại đúng cách. Thế nhưng con số này tại Nhật Bản lại chỉ chiếm chưa đến 15% thị trường và việc cải tạo cũng chẳng làm tăng giá trị mấy của căn nhà do tâm lý thích mua nhà mới hơn.

Hệ quả là lượng lớn căn nhà tại Nhật Bản bị bỏ hoang và mất giá dần theo thời gian thay vì chiều hướng ngược lại như ở Mỹ.

Vậy tại sao Nhật Bản không thích dùng nhà cũ trong khi đất chật người đông, và tại sao không phá dỡ các căn hộ cũ để lấy đất xây mới? Liệu cuộc khủng hoảng bất động sản thập niên 1990 khiến kinh tế Nhật Bản rơi vào giảm phát có lặp lại?

Thiếu đất nhưng lại thừa nhà

Theo tờ Nikkei Asian Review, Nhật Bản sẽ thừa 10 triệu căn nhà vào năm 2023 do chính phủ tiếp tục chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản bất chấp nhu cầu đi xuống vì dân số lão hóa nhanh. Trên thực tế, tình hình này đã hiện rõ từ năm 2018 với 8,49 triệu căn hộ trống.

Báo cáo của Bộ nội vụ và truyền thông Nhật Bản (MIAC) cho thấy nền kinh tế này có khoảng 62,41 triệu căn hộ tính đến năm 2018. Trong khi đó, Viện nghiên cứu Nomura thì ước tính con số này sẽ đạt tới 65,46 triệu căn hộ vào năm 2023.

Ở một nghiên cứu khác, Viện dân số và an sinh xã hội quốc gia (NIPSSR) dự đoán số căn hộ tại Nhật Bản có thể đạt 54,19 triệu vào năm 2023.

Tuy nhiên mọi báo cáo đều đồng ý rằng một trong những nguyên nhân khiến chính phủ tiếp tục cung ứng thêm nhà ở là do độ tuổi bình quân ngày một cao, chất lượng sống tốt khiến người dân sống lâu hơn cho dù họ có phải ở một mình. Thêm nữa, tình trạng thanh niên ăn cỏ, không chịu kết hôn khiến ngày càng nhiều bạn trẻ Nhật sống độc thân và làm gia tăng nhu cầu nhà ở tại thành thị.

Mặc dù vậy, nếu nhìn trên tổng thể thì lượng cung bất động sản của Nhật Bản đang vượt quá cầu khi số người qua đời cao hơn số trẻ em mới được sinh ra.

Giáo sư Ken Miura của trường đại học Kyoto nhận định với đà lão hóa hiện nay thì số nhà ở bỏ hoang có thể lên đến 20-30 triệu thời gian tới bất chấp lối sống độc thân của giới trẻ.

Tàn tích

Tờ Nikkei cho biết Nhật Bản đã từng lâm vào tình cảnh thiếu nhà ở cuối Thế chiến II cho đến thập niên 1960. Sự tàn phá của Thế chiến II khiến chính quyền Tokyo luôn duy trì chính sách hỗ trợ thị trường xây dựng nhà ở.

Hậu quả là dù tình trạng thiếu nhà ở kết thúc vào năm 1973, Nhật Bản vẫn tiếp tục xây dựng hơn 1 triệu căn hộ mới mỗi năm cho đến tận thập niên 2000.

"Đây là tàn tích của thời kỳ tăng trưởng mạnh. Bất chấp dân số suy giảm, chính phủ vẫn không chịu thay đổi chính sách và tiếp tục gây áp lực để xây dựng thêm nhà ở", giáo sư Miura nhận định.

Đồng quan điểm, Viện Nomura dự báo số nhà bỏ trống có thể lên đến 23,03 triệu căn hộ vào năm 2038 nếu đà xây dựng tiếp tục như hiện nay.

Theo Nikkei, những căn hộ cũ của người già không còn được giới trẻ ưa chuộng vì chúng đã xuống cấp hoặc không đạt tiêu chuẩn chống động đất, tiết kiệm năng lượng hay những yêu cầu khác. Chính điều này khiến một lượng lớn nhà xuống cấp bị bỏ hoang mà chẳng ai quan tâm.

Thêm nữa, vì theo đuổi chính sách số lượng hơn chất lượng nên dù xây dựng nhiều nhà ở nhưng độ bền của chúng thì có giới hạn. Bởi vậy nhiều nhà ở được xây lâu tại Nhật Bản đã xuống cấp nhanh chóng, trở thành gánh nặng cho cả chủ sở hữu lẫn chính quyền địa phương.

Báo cáo của Nội các Nhật Bản năm 2021 cho thấy có đến 7 triệu trong tổng số 53,6 triệu căn hộ không đạt tiêu chuẩn chống động đất tính đến năm 2018. Tồi tệ hơn, khoảng 34,5 triệu căn hộ đạt tiêu chuẩn chống động đất thì lại không đạt tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng.

Tờ Nikkei cho biết tỷ lệ nhà cũ đã qua sử dụng chỉ chiếm 15% thị trường giao dịch bất động sản Nhật Bản, thấp hơn nhiều so với 80% ở Mỹ và 90% tại Anh. Bởi vậy trừ phi chất lượng nhà ở được nâng cao hơn nữa để bắt kịp các tiêu chuẩn thì tỷ lệ nhà bỏ hoang sẽ còn tiếp tục tăng.

Một nguyên nhân nữa khiến Nhật Bản thừa nhà ở là có một bộ phận người dân, bao gồm người già hay bố mẹ đơn thân không được trợ giúp cho việc tìm nhà ở mới. Theo giáo sư Miura, sự thiếu hiệu quả trong hợp tác giữa các ban ngành bất động sản lẫn an sinh xã hội khiến một bộ phận lớn người già, neo đơn hay đơn thân không tìm kiếm được nhà mới dù lượng cung dồi dào.

Thuế

Ở một khía cạnh khác, Chủ tịch Osamu Nagashima của hãng tư vấn bất động sản Sakurajimusho nhận định quy định thuế của Nhật Bản là một vấn đề gây ảnh hưởng cho tiến trình dỡ bỏ các căn nhà cũ.

Nhật Bản đánh thuế rất cao lên những khu đất hoang không có công trình xây dựng trên đó, nên phần lớn các căn nhà hoang dù đã cũ hoặc thậm chí gây nguy hiểm cũng không được chủ sở hữu tình nguyện dỡ bỏ.

Tuy nhiên những người ủng hộ chính sách thuế thì lại cho rằng đây là biện pháp thích đáng nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ, vốn sẽ tạo nên những khu đất hoang mà chẳng có gì được xây dựng. Điều này đi ngược lại mong muốn tận dụng đất đai để xây nhà ở của chính quyền Tokyo.

Lịch sử lặp lại?

Số liệu của hãng nghiên cứu MFS cho thấy chỉ cần nâng 0,1 điểm phần trăm lãi suất thôi là Nhật Bản sẽ có thêm 110 tỷ Yên tiền lãi nợ thế chấp bất động sản.

Bởi vậy tờ Nikkei cho biết nếu Nhật Bản đảo ngược chính sách nới lỏng tiền tệ hiện nay thì nhiều con nợ sẽ phá sản, qua đó có khả năng lặp lại cuộc khủng hoảng bất động sản thập niên 1990, khiến nền kinh tế này mất đi động lực tăng trưởng.

Tại Nhật Bản, các khoản vay thế chấp bất động sản thường là Nợ truy đòi (Recourse Debt) nên nếu người vay không đủ khả năng thanh toán nợ và giá trị căn nhà không bằng lúc đầu mua thì nhiều khả năng họ sẽ phải bán thêm các loại tài sản khác để bù vào.

Kể từ năm 2016 sau khi Ngân hàng trung ương Nhật Bản (BoJ) áp dụng chính sách lãi suất âm, tốc độ tăng trưởng vay nợ mua nhà tại đây đạt 2-3%/năm. Tổng dư nợ vay thế chấp bất động sản đã đạt 40 nghìn tỷ Yên trong hơn 10 năm tính đến tháng 6/2022. Con số này cao gấp đôi so với thời điểm cuộc khủng hoảng bất động sản thập niên 1990.

Trong khi đó, một cuộc khảo sát vào tháng 4/2022 của Hiệp hội tài chính bất động sản Nhật Bản (JHFA) cho thấy 73,9% số vay nợ thế chấp mua nhà tại đây áp dụng lãi suất biến động (Variable Rate Loan). Tại Mỹ, đây lại không phải vấn đề bởi phần lớn số khoản vay thế chấp đều dùng lãi suất cố định (Fixed Rate).

Tờ Nikkei cho biết gần một nửa tổng số trường hợp vay thế chấp bất động sản tại Nhật Bản sử dụng tiền vay để chi trả cho hơn 90% tiền mua nhà ban đầu, khiến việc thay đổi chính sách lãi suất có thể gây nên ảnh hưởng rất lớn.

Hiện BoJ đang áp dụng chính sách nới lỏng tiền tệ bất chấp đồng Yên mất giá so với đồng USD. Tuy nhiên nhiều chuyên gia nhận định Nhật Bản cuối cùng cũng sẽ phải bình thường hóa chính sách tiền tệ của mình trước áp lực của đồng USD, và khi thời điểm đó tới thì những người vay thế chấp bất động sản sẽ gặp khó khăn cực lớn.