Thị trường nhà tiền chế bùng nổ ở Mỹ

Lợi nhuận cao từ việc mua sửa, bán lại nhà tiền chế (mobile home) khiến thị trường này bùng nổ ở Mỹ, song khiến người mua dễ thiệt thòi do giá tăng cao.

08:01 04/12/2025

Byron Sellers ấp ủ mong muốn đầu tư bất động sản trong nhiều năm, nhưng các thương vụ nhà đất mà anh tìm thấy đều có giá quá cao. Một ngày năm 2017, khi đang chạy xe dịch vụ và nghe podcast bất động sản, Sellers tình cờ nghe được một hướng đi khác: mua, sửa và bán lại nhà tiền chế (mobile home) để kiếm lời.

"Tôi ngạc nhiên khi nghe được rằng chỉ cần 3.000-5.000 USD là có thể bắt đầu kinh doanh mobile home", anh nhớ lại. Vợ anh, Sharnice, rất hào hứng với ý tưởng này.

Hai người bắt đầu tìm hiểu, vay một khoản tiêu dùng lãi suất cao 10.000 USD và bắt đầu tìm trên Google Maps các khu mobile home quanh Chicago, nơi họ đang thuê một căn hộ.

Sau khi xem xét hơn 40 căn rao bán, họ tìm thấy một thương vụ hợp lý với giá 4.300 USD cho hai căn. Một căn có thể dọn vào ở ngay, căn còn lại cần sửa. Nhờ sự giúp đỡ của nhà ngoại, hai vợ chồng lát lại sàn, tân trang phòng tắm, thay thiết bị, sơn lại bên trong.

Họ sau đó bán cả hai căn. Căn hoàn thiện sẵn bán được 10.000 USD, còn căn họ tự sửa bán được 9.500 USD. Toàn bộ thời gian từ đi tìm nhà đến mua, sửa rồi bán lại chưa đầy 60 ngày.

Mobile home là mô hình phổ biến tại Mỹ, nơi cư dân mua những căn nhà tiền chế, rồi dựng trên một khu đất thuê. Nhiều người sở hữu nhà, nhưng phải trả tiền thuê cho chủ khu đất và phải chấp hành các quy định nội bộ do chủ đất đề ra. Đây là một trong những nguồn cung nhà ở giá rẻ lớn nhất ở Mỹ, cung cấp nơi ở cho khoảng 21 triệu người.

Khi khủng hoảng nhà ở ngày càng trầm trọng, loại hình này trở thành lựa chọn của nhiều người không đủ khả năng mua nhà xây sẵn truyền thống. Số lượng mobile home mới ở Mỹ đã tăng 60% từ năm 2014 đến năm 2024, theo dữ liệu điều tra dân số.

Mobile home rẻ do giá bán thường không bao gồm giá đất, hầu hết người mua chỉ trả tiền cho phần cấu trúc bên trên. Những căn nhà này được sản xuất trong nhà máy nên giá thành thấp vì được làm theo dây chuyền. Khác với nhà xây truyền thống, mobile home được xếp vào diện tài sản cá nhân như ôtô, khiến thuế tài sản và phí bảo hiểm thấp hơn.

Mobile home trước đây cũng mất giá tương tự ôtô, nhưng điều này đang thay đổi trong thị trường nhà ở hiện nay. Nghiên cứu năm 2024 của LendingTree cho thấy giá bán trung bình của mobile home đã tăng gần 60%, từ mức 78.000 USD năm 2018 lên 124.000 USD một căn vào năm 2023.

Viện Đô thị Mỹ cũng nhận định dù thị trường mobile home biến động mạnh hơn và giá phụ thuộc nhiều vào vị trí, loại hình này nhìn chung tăng giá tương tự nhà xây truyền thống, khoảng 5% mỗi năm.

Đầu tư mobile home là lĩnh vực không mấy hấp dẫn, ít người biết ở Mỹ, nhưng không chịu ảnh hưởng bởi suy thoái, có nhu cầu ổn định, lại mang về mức lợi nhuận thuộc hàng cao nhất trong ngành nhà ở.

Nhờ chi phí đầu vào của mobile home thấp, thế hệ nhà đầu tư mới đã xuất hiện, trong đó có nhiều người da màu như vợ chồng Sellers. Khi chi phí nhà ở tăng trên toàn quốc, nhiều nhà đầu tư mobile home thấy cơ hội lớn đến mức họ bắt đầu đào tạo những người muốn dấn thân vào lĩnh vực bất động sản.

Tại các khu mobile home, chủ đất thường muốn lấp đầy các căn trống để tối ưu hóa tiền cho thuê đất. Giới đầu tư đã tận dụng điều này, cố gắng xây dựng mối quan hệ với ban quản lý khu đất và tìm những căn có sẵn để bán.

Giống các nhà đầu tư bất động sản truyền thống, họ gọi việc này là "chạy xe săn cơ hội".

"Về cơ bản, chúng tôi lái xe quanh những khu mobile home và sẽ chú ý tới khu nào có nhiều căn bỏ trống", Mersadez Joseph, sống ở Columbia, Nam Carolina, cho biết. "Sau đó, chúng tôi liên hệ với ban quản lý, nói rằng nếu cho chúng tôi mua và sửa lại, họ vừa có thêm tiền vừa có người thuê mới".

Trong 4 năm, vợ chồng Joseph đã thực hiện khoảng 20 thương vụ mua đi bán lại mobile home, kiếm được khoảng 250.000 USD. Mục tiêu của họ là bán mỗi căn với giá gấp đôi số tiền bỏ vào.

Các nhà đầu tư cho biết mặt trái của kinh doanh mobile home không khác nhiều so với các lĩnh vực bất động sản khác: nhà thực tế xuống cấp hơn kỳ vọng, rắc rối với người thuê, các nhà thầu thiếu trung thực.

Lợi nhuận cao của lĩnh vực này cũng thường đến từ những khách hàng túng quẫn, nghèo khó cần một nơi che nắng che mưa trong bối cảnh giá nhà đất và chi phí thuê nhà vượt quá khả năng của họ.

Cũng không phải ai cũng xem việc đầu tư này dưới góc độ phục vụ cộng đồng. Trong những năm gần đây, các quỹ đầu tư tư nhân đã nhận ra mức lợi nhuận khổng lồ từ mobile home. Nghiên cứu của Private Equity Stakeholder Project cho thấy trong giai đoạn 2020-2021, các nhà đầu tư tổ chức chiếm 23% tổng giao dịch mua mobile home, tăng từ 13% trong giai đoạn 2017-2019.

Theo nghiên cứu, mức lợi nhuận kép hàng năm của các khu mobile home là 22%, cao nhất trong thị trường bất động sản. Nhiều tập đoàn lớn chi hàng triệu USD để thâu tóm các khu mobile home trên toàn quốc, rồi tăng tiền thuê đất, khiến những cư dân, thường không đủ khả năng tài chính để chuyển cả căn nhà đi chỗ khác, bị mắc kẹt.

Các nhà đầu tư quy mô nhỏ cho biết họ đang quan sát xu hướng giá thuê tăng, nhưng hoạt động kinh doanh vẫn chưa bị ảnh hưởng.

Sellers và Sharnice đã làm ăn rất tốt kể từ thương vụ đầu tiên năm 2017. Sharnice nghỉ việc tại một công ty xăng dầu ở Chicago, còn Sellers nghỉ lái xe dịch vụ, và họ bắt đầu dành toàn thời gian đầu tư mua bán mobile home.

Ban đầu, họ mua bán từng căn, sau đó bắt đầu mua lại cả khu. Năm 2023, hai vợ chồng chuyển đến Florida, một phần vì thị trường mobile home ở bang này rất sôi động.

Nhưng xu hướng hiện nay có thể không kéo dài. Nhiều tổ chức vận động về nhà ở đã bắt đầu xem mobile home như lời giải cho tình trạng thiếu nhà ở trên toàn quốc, sau khi một số cơ chế bảo vệ quan trọng được thiết lập.

Tuy nhiên, tăng cường các cơ chế này nhiều khả năng khiến giá tiếp tục tăng. "Ở Mỹ bây giờ còn chỗ nào kiếm được một căn dọn vào ở ngay mà chỉ tầm 30.000-50.000 USD?", Sellers đặt câu hỏi.

Đức Trung (Theo Insider, WSJ, AP)

Link nguồn: